高(gāo)中教學儀器(qì)廠(chǎng)家(jiā)小(ε<÷™xiǎo)産權房(fáng)屋買賣糾紛如(rú)何解

在如(rú)今房(fáng)價越來(lái)越高(gāo)的(de)今天&™，很(hěn)多(duō)人(rén)會(☆‍ huì)被小(xiǎo)産權房(fáng)的(de)價格↔↕優勢所吸引，而在低(dī)價的(de)同時(shí)購(gòu)買小(xiǎo)産權房(fá↓↔☆ ng)存在一(yī)定的(de)風(fēng)險，由于一(yī)些(xiē)小(xiǎo)産權房(∑₹fáng)證件(jiàn)不(bù)齊全，小(xiǎo)産權房(fáng)的(de)糾紛♥$φ也(yě)就(jiù)越來(lái)越多(duō)，♥​那(nà)麽小(xiǎo)産權房(fáng)屋買賣糾紛如(rú)何解決呢(ne)？北(£≤běi)京智嵩律師(shī)事(shì)÷α£$務所李銀(yín)傑律師(shī)解析。

小(xiǎo)産權房(fáng)屋買賣糾紛如©¥← (rú)何解決？

根據我國(guó)《土(tǔ)地(dì)管理(lǐ)法》的(de)規定‌÷，農(nóng)民(mín)集體(tǐ)所有(yǒu)土φ ≈'(tǔ)地(dì)的(de)使用(yòng)權不(bù)''得(de)出讓、轉讓或者出租用(yòng)于非農(nóng✔₩≈₹)業(yè)建設。而農(nóng)村(cūn)宅基地(dì)屬集體(tǐ)所有×∞→♣(yǒu)，村(cūn)民(mín)對(duì)宅基地(dì)>≥也(yě)隻享有(yǒu)使用(yòng)權，村(cūn)民(mín)将房(←✘→↕fáng)屋賣給本村(cūn)以外(wài)人(rén)員(yuán)的(de)買賣行(xíng)♦₹為(wèi)不(bù)能(néng)受到(dào)法律的(de)認可(kě)與保‌₹±​護，也(yě)不(bù)能(néng)辦理(lǐ)土(δ♠tǔ)地(dì)使用(yòng)證、房(fáng)産©Ω↔→證、契稅證等合法手續。

《關于農(nóng)村(cūn)集體(tǐ)土(tǔ)地(dì)确權登記發證的(de€∏≥¶)若幹意見(jiàn)》規定，對(duì)于借戶籍制(zhì)度改革或擅自(zì)通(tōng)∞≈•過‘村(cūn)改居’等方式非法将農(nóng)民(mín)集體(Ω∞₩tǐ)土(tǔ)地(dì)轉為(wèi)國(gφ←'®uó)有(yǒu)土(tǔ)地(dì)、農(nóng)村(c$≥©$ūn)集體(tǐ)經濟組織非法出讓或出租集體(tǐ)土(tǔ)地(dì)用(yγ &òng)于非農(nóng)業(yè)建設、城(chéng)鎮居民(mín)在農(nóng)≠↔村(cūn)購(gòu)置宅基地(dì)、農(nóng)民(mín)住宅或‘小(xiǎo↑€)産權房(fáng)’等違法用(yòng)地(dì)，不(bù)得(de)登記發證。

由此看(kàn)來(lái)，在一(yī)定條件(jiàn)下(xià)簽訂的(de)小(x'↑®©iǎo)産權房(fáng)買賣合同無效，但(dàn)根據相(xiàng)關法律，♦•φ買賣雙方都(dōu)應該承擔責任。

1、《中華人(rén)民(mín)共和(hé)國(guó)合同法》第五十八條規定：合≈→‍同無效或者被撤銷後，因該合同取得(de)↓λ的(de)财産，應當予以返還(hái)；不(bù)能(néng)返還(hái)或者沒有(yǒu)♥×λ↑必要(yào)返還(hái)的(de)，應當$≥ ​折價補償。有(yǒu)過錯(cuò)的(de)一∏↑(yī)方應當賠償對(duì)方因此所受到(dào)的(de)損失，雙方都(dō&↑®u)有(yǒu)過錯(cuò)的(de)，應當各自(zì)承擔相(xiàng)£♦©應的(de)責任。

2、2006年(nián)9月(yuè)14日(rì)，北(běi)京市(shì)高(gāo)級人≥§(rén)民(mín)法院下(xià)發了(le)《關于農(nóng)村(§♠&©cūn)私有(yǒu)房(fáng)屋買賣合同的(×←de)效力認定及案件(jiàn)的(de)處理(lǐ)原則問(wèn)題》，明(míng↑↓δ→)确在合同無效的(de)原因方面，出賣人(rén)負有(yǒu)♦←←"主要(yào)責任，買受人(rén)負有‌•←×(yǒu)次要(yào)責任；在合同無效的(de)處理(lǐ)上(shàng)，應©↕全面考慮出賣人(rén)因土(tǔ)地(dì)升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人(r↑∏♦én)因房(fáng)屋現(xiàn)值和(hé)原買賣價∞≠©格的(de)差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的(de)利益，避免認定合‍♣同無效給當事(shì)人(rén)造成利益失衡。

3、海(hǎi)南(nán)省高(gāo)級人(rén)民(mín)法院于2011÷¶年(nián)下(xià)發的(de)《關于♠∞辦理(lǐ)商品房(fáng)買賣合同糾紛案件(jiàn)的(de)指×↑σ導意見(jiàn)》中規定：城(chéng)鎮居民(mín)就(ji←£≤™ù)農(nóng)村(cūn)集體(tǐ)土(tǔ)地(dì)上(shàng)修建的(de)小&•(xiǎo)産權房(fáng)與他(tā)人(rén)所簽訂的(de)買賣合€×同無效，由此而造成的(de)損失由雙方按過錯(≠♦₩cuò)責任大(dà)小(xiǎo)分(fēn)擔。

4、山(shān)東(dōng)省高(gāo)級人(r  ★<én)民(mín)法院于2011年(nián)11月(yuè)30日(rì)下φ®★∞(xià)發的(de)《全省民(mín)事(shì)審判工(gōng)作(zuò"γ≠ )會(huì)議(yì)紀要(yào)》中亦明(míng)确：對(du>↕ì)于因買賣在集體(tǐ)所有(yǒu)的(de)土(tǔ)地(dì)上(shànφ'g)開(kāi)發的(de)小(xiǎo)産權房(fáng)而引發的(de)糾紛案件π>>(jiàn)，要(yào)嚴格貫徹國(guó)家(jiā)的(de)公共政策和(‍∑hé)誠信交易秩序，依法确認小(xiǎo)産權房(fáng)買賣合同無效，£÷≈并通(tōng)過出賣人(rén)承擔締約過失責任等方式避免當事(s₩✘hì)人(rén)之間(jiān)利益關系失衡。

5、2013年(nián)4月(yuè)，北∑₹₹(běi)京市(shì)高(gāo)級人≈ (rén)民(mín)法院整理(lǐ)了(le)《當前民••₽(mín)事(shì)審判中需要(yào)注意的(de)幾個(gè)法律适用(yòng)問<<(wèn)題》，再次明(míng)确了(le)在确定賠償買受人(rén)損失時(shí ≠)，如(rú)訴争房(fáng)屋之後已處于拆遷程序之中，房(÷ fáng)屋重置和(hé)區(qū)位補償價格&↔♥‍可(kě)參照(zhào)拆遷程序中的(de)評估結果予以确定；如(rú)尚未進入拆遷程δ↓• 序，可(kě)通(tōng)過委托鑒定的(de)方式确定房(fáδ•ng)屋重置和(hé)區(qū)位補償價格。

李銀(yín)傑律師(shī)補充：

小(xiǎo)産權房(fáng)的(de¥♠↑)類型

1、通(tōng)常意義上(shàng)的(de)小(xiǎo)産←σ權房(fáng)：占用(yòng)集體(<₹☆tǐ)用(yòng)地(dì)或耕地(dì)違法≥≠∑$建設，将農(nóng)民(mín)集體(tǐ)用(yòn₹↔ g)地(dì)使用(yòng)權流轉，用(yò←ε€'ng)于商品住宅開(kāi)發的(de)違法建築。

2、限制(zhì)銷售的(de)小(xiǎo)産權房(fáng)>✘：在政府劃撥或出讓的(de)土(tǔ)地(dì)上λ (shàng)，不(bù)按規劃功能(néng)開(kāi)發或使用(yòng)，并将限制(zh♦λ¶ì)銷售的(de)房(fáng)屋直接在市(shì)場(chǎng)上(sh‌​§ àng)銷售，具有(yǒu)産權糾紛的(de)不(bù)完全産權房(fáng)。↔α

3、 軍産房(fáng)：在軍隊享有(yǒ‍×®↓u)使用(yòng)權的(de)土(tǔ)地(dì)上(shàng≈♠☆→)進行(xíng)商品房(fáng)的(de)開(​↕±αkāi)發，之後賣給軍人(rén)以外(wài)的(de)地↑₹←(dì)方居民(mín)，俗稱軍産房(fáng)

4、 部分(fēn)二手房(fáng)：一(yī)些(xiē)二手房(fá≤€ng)還(hái)沒辦理(lǐ)征地(dì)手續及欠繳土(tǔ)地(dì)出₩₩讓金(jīn)就(jiù)進行(xíng)交易，該類房(fáng)屋的(de)買賣合♦☆☆同會(huì)被視(shì)為(wèi)無效。

小(xiǎo)産權房(fáng)存在的(de)風(fēng)險有(yǒu)哪些(≈σ≈xiē)？

1、産權不(bù)完整：

國(guó)家(jiā)不(bù)承認并不(bù)予辦理(lǐ)小(xiǎo)産權房(fáng)的₽&÷(de)過戶登記手續，也(yě)不(bù)能(néng)上(shàng)市(shì)交★‍'↔易。并且，依照(zhào)相(xiàng)關法律法規規定，小(✔σ§©xiǎo)産權房(fáng)買賣合同屬于無效合同，并不∞≥✔(bù)受《合同法》的(de)保護。既無法律保障，也(yě)不(bù)可(kě)以¥εε>上(shàng)市(shì)交易。嚴格上(shàng)來(lái)說(shuō)，小(π✔δ‍xiǎo)産權本質上(shàng)是(shì)無産權。

2、不(bù)合法性：

小(xiǎo)産權房(fáng)建設在農(nó§$₽ng)村(cūn)集體(tǐ)土(tǔ)地(dì)之上(shàng)₩$∞，與國(guó)家(jiā)現(xiàn)行(xφ₽₩∏íng)的(de)土(tǔ)地(dì)管理(lα™ǐ)法相(xiàng)違背。農(nóng)村(cūn)集體(tǐ)土(tǔ)地(dì)使用(↓↕<yòng)權是(shì)該集體(tǐ)組織成員(yuán)的(de)專有(yǒu)權利，是(sh₹‍ì)不(bù)能(néng)出讓、轉讓的(de)。目前利用(yòng)農(nóng)村≠‌™(cūn)集體(tǐ)土(tǔ)地(dì)''™<建造房(fáng)屋出售給城(chéng)鎮居民(mín)的(d∏λe)行(xíng)為(wèi)是(shì)違法的(de)，小(xiǎo)産權 £≠ 房(fáng)購(gòu)買者獲得(de)的(de)鄉(xiāng)鎮産權或村(cū∏×λn)集體(tǐ)組織相(xiàng)關證明(míng)文(wén)件(ji÷‌≠₹àn)并不(bù)具有(yǒu)法律效力。

3、法律風(fēng)險大(dà)：

小(xiǎo)産權房(fáng)在房(fáng)屋質量、物(wù)業(↔≈β₹yè)管理(lǐ)、配套設施、水(shuǐ)電(diàn)煤氣等方面都(dōu>¶↔)可(kě)能(néng)存在問(wèn)題，更重要(yào)的(de)是(shì☆✔")，購(gòu)房(fáng)者從(cónδ★"<g)鄉(xiāng)鎮或村(cūn)委會(huìΩ¥±©)獲得(de)的(de)所謂房(fáng)屋所有(yǒu)權不(bù)能(n↓↓$ éng)正常行(xíng)使，在轉讓、繼承、♠÷≠♥抵押、拆遷補償等方面均會(huì)受到(dào)較大(dà)的(de)限制(zhì)，相(β‌☆βxiàng)關權益難以得(de)到(dào)保障。